完工产品毛利额审核实务

来源：宁乡育德会计培训学校时间：2020/4/11 10:37:58

       (一)对房地产开发项目概况的查验

　　1.项目概况资料。必须拥有但不局限于下列资料：由发展与改革委员会或计划经济委员会以及建设行政主管部门下达的开发项目立项批复;由规划行政主管部门颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;由人民政府或国土资源行政主管部门制发的土地使用权证;由建设工程行政主管部门核发的建筑工程施工许可证;由建设工程行政主管部门核发的建设工程施工图设计文件审查批准书;由房产管理行政主管部门核发的商品房销(预)售许可证;由房屋建筑工程竣工验收行政主管部门备案的建筑工程竣工验收备案表(以下简称“备案表”);经房产管理行政主管部门审核的房屋分户(室)面积对照表;由房地产开发企业提供的项目销售表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根等。

　　2.查证项目开发面积状况。查证项目开发面积状况，内容包括：①开发用地面积，建设用地规划许可证、土地使用权证中土地面积的核实，主要以土地使用权证中登记土地面积确认。②房屋开发面积，建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应当与建设工程规划许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应当与建设工程规划许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积。③可销售房屋面积(含地下室)，商品房销(预)售许可证、建设工程规划许可证，备案表中可售建筑面积的核对。④实际已销售面积，由房屋分户(室)面积对照表、开发公司项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，并结合会计账目，确认实际已销售面积。⑤未销售面积，由房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售表，确认未销售面积。⑥预售面积，查验关系为，可销售房屋面积减除实际已销售面积以及未销售面积，可得预售面积。

　　(二)对完工开发产品销售收入的审计

　　查阅预收账款明细账，统计各种销售方式下取得的房款收入，在统计时注意以下各项指标：房号、销售单价、合同面积、付款方式、付款时间、账面实际收款(含补差款)、已交付结转实际销售款等，与销售收入明细账核对，结合公司相关项目销售表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，按照税法收入确认规定确定至会计期末的实际销售收入以及预售收入。如果被审计单位有商品房销售台账，其中包括上述统计指标，则可用被审计单位销售台账直接与相关财务账簿进行核对。为了验证商品房销售窗口表的真实性和完整性，实践中可以到房地产企业各开发项目现场进行勘察，并对空置房进行实物盘点。但盘点属于商定程序，如果审计中通过相关资料能够比较顺利地核对出商品房面积数据，则可以适当评估一下盘点的必要性。

　　在此应当注意：一是企业收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地方税务局监制的房地产开发销售预收房款凭证票据或销售不动产发票，同时在票据上应当注明分次预收购房款，开具后交付付款单位联而不交付办理房地产权证联;待产品完工后，必须向购买方收回原已开具的所有预收房款凭证票据并合并开具销售不动产发票，同时在票据上应当注明全部购房款，开具后交付付款单位联和办理房地产权证联。二是《企业会计制度》规定的收入确认原则与税法规定的收入确认原则存在着一定的差异。

　　(三)对成本对象开发成本和费用的审计

　　1.成本对象的确定。根据有关文件规定，同一备案表中列示的完工开发产品应该确认为一个成本核算对象。但在审计实务中，有些项目是多栋房产同时开发的，企业在同一时间办理了销售许可证(同一张销售许可证)，而质检部门分批办理竣工验收手续，这时企业进行成本核算时会将其作为一个成本核算对象;有些项目分栋分别时间办理销售许可证和竣工验收手续，但由于其施工全部委托给同一家单位进行，企业也将其作为一个成本核算对象。如果企业成本结算比较及时，上述方式确定成本核算对象应该是可行的。

　　2.成本对象计税成本的审计。一般情况下，企业会将整个地块的土地成本、基础建设、公共配套设施单独核算，将与成本对象直接相关的开发成本、开发间接费用单独核算。审计时要注意以下情况：所有成本和费用必须都是真实发生的，必须有真实的价款(含对价)或者是必须缴纳的规费。对于土地取得成本和拆迁补偿费，主要根据实质重于形式原则，必须要有证明该项费用发生的书面凭据以及合法票据凭证，具备对方单位或个人签章等要件，才能予以确认。对于前期工程费，主要根据合同和实际支付款确认。如果企业预付账款中有预付的设计费、监理费、勘察费等，因未取得发票而未计入成本，而上述预付账款未超过公司提供的上述费用的合同金额，在不违反税法的前提下，在地税项目中可以通过审计职业判断确认为实际发生的成本。但在进行职业判断时，还应当注意上述费用已在开发成本中的列支数，以及与整个项目建安造价的比例关系等勾稽因素。

　　3.成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。审查当期准予扣除的已售开发产品的计税成本，是否按照当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本等于成本对象总计税成本除以总可售面积。已销开发产品的计税成本等于已实现销售的可售面积与可售面积单位计税成本之积。

　　4.完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整。实际销售收入毛利额等于已售完工产品实际销售收入扣除已售完工产品计税成本。预售收入毛利额等于预售收入与计税毛利率之积。差额等于实际销售收入毛利额减预售收入毛利额，计入当期企业所得税应纳税所得。

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