房地产开发企业完工税务处理

来源：宁乡育德会计培训学校时间：2020/4/11 10:36:38

　　(一)开发产品处于未完工预售阶段

　　房地产开发企业开发和建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等产品，当开发产品处于未完工预售阶段时，其预售收入应当先行根据预计计税毛利率号采用，国税函采用预计利润率，国税发回到计税毛利率，分析以上文件可以看出，税总没有调整房地产开发企业预售阶段的申报事项)分月或分季计算出当期毛利额，在扣除相关期间费用、营业税金及附加等(包括按预售收入预缴的土地增值税)后计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再进行调整。

　　1.计税毛利率的确定：

　　《四川省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的补充通知》明文规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按开发项目所在地区的低限执行，即：(1)、开发项目位于成都市城区和郊区的暂按15%;(2)、开发项目位于地及地级市城区和郊区的暂按10%;(3)、开发项目位于其他地区的暂按5%;(4)、属于经济适用房、限价房和危改房的暂按3%。这样的规定，采用关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知低限执行，与《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》条第二款的规定“非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。

　　2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。4、经济适用房按3%”规定不一样，新规定将原来的预计计税毛利率整体下调了5%，同时保留经济适用房按3%，增加了限价房和危改房适用3%。对房地产开发企业来说，是个利好的消息。

　　2.预计毛利额的计算：

　　房地产开发企业应当根据规定的计税毛利率，将开发产品预售收入的预计利润并入应纳税所得额缴纳企业所得税，开发产品完工销售时，将预计利润从当年应纳税所得额中扣除(作为纳税调整减少事项)后计算缴纳企业所得税。预售收入毛利额计入企业所得税年度纳税申报表的纳税调整增加项目。

　　3.应纳税所得额的计算及年度纳税申报：

　　应纳税所得额的计算公式：房地产开发企业应纳税所得额=按照一般正常核算企业进行纳税调整计算的应纳税所得额+本期发生的预售收入×计税毛利率-本期完工开发产品已预计利润的预售收入×计税毛利率。预售收入缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及土地增值税等，可在计算当年应纳税所得额时扣除。

　　在审核实务处理中，我们应结合开发企业实际的会计处理和纳税申报表的相关行列进行分析填列：

　　开发企业按正常核算的处理，没有达到完工标准的开发产品，将预售收入通过“预收账款/房款”科目核算，同时将开发成本没有结转，作为存货项目列示，只将缴纳的相关税费及附加和期间费用列示在损益表中的情况下，这样适用3列公式计算当期的应纳税所得额，并在新申报表附表三

　　“52行，五、房地产企业预售收入计算的预计利润”填列当期的按本期发生的预售收入×计税毛利率的金额填列在申报表附表三作为纳税调整增加项目申报应纳税所得额。对附表一和附表二不作调整。

　　但在实务中，存在另一种情况，开发企业年度会计处理时，将预售收入在年终时确认会计收入，按预计收入预计成本确认主营业务成本，而开发产品不符合税法规定的完工标准，如企业这样进行账务处理的话，(先回归正常处理)首先应将开发企业会计上确认不符合条件的计税收入和与之相关的预计计税成本在审核调整减少处理，同时本期发生的预售收入×计税毛利率的金额填列在申报表附表三作为纳税调整增加项目申报应纳税所得额。如一个项目预售年度两年或两年以上，申报方式相同。但特别注意完工年度的清算调整。

　　(二)开发产品处于已完工实际销售阶段

　　完工年度的确认特别重要，在实务处理中要引起特别关注和重视，首先先解读一下新旧31号文件对完工产品的确认标准(完全相同)，然后分析后延完工确认可能涉及的税务风险，后将实务中案例作一个简要分析。

　　1.完工开发产品的确认标准。

　　符合下列条件之一的，应当视为开发产品已完工：

　　①竣工证明已报房地产行政主管部门备案的开发产品。其流程和关系是这样的：在住宅工程竣工验收完毕以后，经过监督部门的认可，由建设单位填写《房屋建筑工程竣工验收备案表》，建设单位和承监质监站将该表和质量监督报告送备案部门审查，经审核符合规定的。由备案部门颁发《建筑工程竣工验收合格证》。

　　②已开始投入使用的开发产品。

　　案例：对此规定，因完工确认条件争议引发开发企业诉税务机关，而税务机关败诉，这件事的大致原因是这样的：

　　案由：海南永生实业投资有限公司将销售房子收入(投入使用了但是没有验收合格)没有缴纳所得税，企业认为没有完工不应该缴纳所得税，税务局认为完工了不但要缴纳还认定是偷税罚款。

　　法院：法院采用商品质量法的认定条件，认为税务局没有法理依据，一审判决输了;

　　税务：为了增加官司和确保税收，税务总局于二〇〇九年六月二十六日紧急下了国税函【2009】342号，以解释国税发[2006]31号(实质是解释国税发[2009]31号。主要为了有法理时间依据)，(其实将工程质量没有通过验收合格而投入使用的为视为完工确认，是税务不承担开发企业自己违法违规行为，秉承了所得税法“非法所得应当具有可税性的原则精神”。

　　中介：1、这个案件在税务总局引起了震动，他们认为必须完善税法上各种术语的定义，光靠引用其他法律行业的定义已经不满足税款征收的需要了。这对我们来说，学习税法又复杂了，起码首先要明白税法上词汇的定义内涵和外延。

　　2、税企纠纷仅仅是对完工的定义理解不同，当然，是站在不同的利益立场、角度，做出对自己有利的诠释，我认为，根据税法的实质课税原则，企业应当履行税务机关认定的纳税义务，补缴税款，或者再加收滞纳金，但是，不宜再认定为偷税和巨额处罚，税法有实质课税原则，也有税收依法行政，税收公平的原则。

　　3、税务行政诉讼适用行政诉讼法，根据行政诉讼法的规定，税务机关应当出示做出处理、处罚决定时的法律政策依据，诉讼中出台的政策文件不能适用于进行时的诉讼案件，法不溯及既往。

　　附：《税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函【2009】342号)海南省税务局：

　　你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》(琼国税发[2009]121号)收悉。经研究，批复如下根据《税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。

　　开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。

　　③已取得初始产权证明的开发产品。房地产开发企业在开发产品竣工之后和业主分别办理产权证明之前，会就整体房地产项目申请办理初始产权证明。企业取得初始产权证明的，开发产品视为完工。

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