土地增值税的规定

来源：台州春华会计培训学校时间：2020/11/5 17:16:56

　　土地增值税的规定

　　土地增值税上应该如何处理，税务总局层面并无明确的文件说明，有区域性政策的就按照区域政策执行。

　　在实务操作中可以总结出3个观点：

　　种观点调增收入基数；第二种观点调减开发成本；第三种观点是本人比较赞同的，既不调增收入也不调减成本。

　　1、调增收入基数的观点及依据

　　根据税务总局公告2016年第70号规定

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，

　　同理：土地增值税清算的时候，应税收入为不含增值税销项税额的金额

　　土地增值税清算应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额

　　增值税销项税额=销售额*税率= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9%

　　进而得出：

　　土地增值税清算应税收入=全部价款和价外费用-【(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9%】

　　通过这个公式，我们可以看出终是将土地价款抵减的销项税额部分调增过来了，既调增了土增收入的基数。

　　2、调减成本的观点及依据

　　持这种观点的主要是依据财会〔2016〕22号文规定作为参考得出的结论，但这个文件的背景是为了规范增值税会计处理，并没有调整土地增值税扣除的相关规定。土地增值税清算并不是以会计核算为前提，所以不应该以此为依据，故土地增值税前扣除与否是存在争议的。

　　3、既不调增收入也不调减成本

　　这是本人目前比较赞同的观点，原因有以下两点：

　　（1）财税(2016)43号规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　不含增值税收入=含税收入/（1+税率）

　　这样土地价款抵减的销项税额部分就不会影响不含税收入的计算。

　　（2）土地增值税各类文件中并未有明文规定，土地价款抵减的销项税额部分需要冲减土地成本。那么开发成本中的土地价款就应该按照未扣除抵减部分的金额正常计入。

　　四、企业所得税的规定

　　企业所得税上处理，实务中基本比较一致，都是冲减了主营业务成本，和会计上的规定保持了一致

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