房地产开发企业特殊性有哪些

来源：乌鲁木齐恒企会计培训学校时间：2020/9/4 11:41:21

　　本文讲的是房地产开发企业特殊性有哪些?房地产开发企业的特殊性有存货的核算、预收账款的核算、收入核算、成本核算等，接下来由小编帮大家整理好了，感兴趣的小伙伴们一起来看看吧，希望小编的分享可以帮助到大家。

　　1、存货的核算具有特殊性

　　房地产开发企业的营业周期长，其土地使用权一般作为存货来核算，而其他企业的土地使用权一般作为无形资产来核算。同时房地产开发企业的存货的借款费用可以资本化。

　　2、预收账款的核算具有特殊性

　　房地产开发企业的投资额巨大，营业周期长，并且房地产开发企业大多采用商品房预售制度.由于项目尚未完工,即使开发项目已经预售完毕,预收款项只能计入预收账款,一般房地产开发企业在符合收入确认条件之前无法确认为收入,所以预收账款的余额会比较大。

　　鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性,会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中,除了列示账龄余额之外,还要累计期末余额、预计竣工时间和预售比例.

　　3、收入核算具有特殊性

　　(1)收入的多样性.

　　房地产开发产品的形式包括土地、商品房、配套设施和其他建筑物等,商品房的形式又包括住宅、办公、商务、酒店等多种不同类型,所以房地产收入也具有多样性.

　　(2)收入确认的特殊性.

　　房地产开发企业产品的价值高、开发周期长,需要大量的资金,销售多采用预售的办法.预售属于远期交易,造成收款期和房屋的交付期不一致,再加上销售房地产不但有实物交付还需要产权转移,所以房地产收入的确认具有特殊性.

　　(3)各期收入的波动性.

　　房地产开发企业开发周期长,在项目建设期内需要投入大量的资金,并且发生大量的费用.但由于项目尚未完工,其预售期无法确认为收入,只能计入预收账款,所以项目建设期内大多表现为业绩不佳.项目验收以后,大量预售款项确认为收入.

　　通常情况下,房地产投资建设初期资金投入大但收入少,建设后期资金投入相对较少但收入大增.

　　4、成本核算具有特殊性

　　(1)核算时间跨度长.

　　由于房地产开发的周期长,所以使成本核算的时间跨度很长,往往超过一年,甚至数年.

　　(2)开发产品的成本组成不同.

　　房地产开发企业的产品种类多并且设计具有多样性导致开发产品的组成具有多样性.

　　(3)各步骤之间的成本不能明确区分.

　　房地产开发周期长,涉及的施工单位多.房地产开发需要不同的施工单位协同作业,多步骤生产.但是各工种可能在同一时间同一地点进行平行交叉或者立体交叉作业,各生产步骤之间没有明显的时间界限或空间界限,难以核算各步骤开发产品的成本.

　　5、房地产开发企业产品售价与成本不配比

　　一般商品的售价总是围绕其成本上下波动,房地产开发企业的成本载体是整个建设工程,而销售则是以楼层和户型为单位,这样就造成了单个楼层或户型的售价明显与成本不配比的现象.

　　通常,房地产开发企业的成本结转方法是按照当期竣工后的核算对象的总成本除以总的开发建筑面积,再乘以销售面积得出本期的销售成本.这样均摊的结果没有考虑到房屋楼层、朝向的因素,在一定期间的经营成果可能不真实。

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