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　　预售款增值税核算的处理

　　预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

　　房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

　　由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

　　例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率11%。2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元

　　1、收到预售款时：

　　借：银行存款33.3万元

　　贷：预收账款——客户B33.3万元

　　2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/(1+11%)。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：

　　借：应交税费——应交增值税——已交税金(预售款)0.9万元

　　贷：银行存款0.9万元

　　这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5%的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。

　　此处预缴的税金，也可以另外设置“应交税费——预缴增值税”科目来核算。